Steueränderung zum Jahresbeginn bei verbilligter Vermietung (BdSt)
Der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg (BdSt) weist darauf hin, dass sich die Voraussetzungen zur steuerlichen Anerkennung des vollen Werbungskostenabzugs bei einer verbilligten – unter der ortsüblichen Miete liegenden – Wohnraumvermietung ab dem 1.1.2012 ändern.
Hintergrund: Nach dem das Steuervereinfachungsgesetz 2011 am 4.11.2010 im Bundesgesetzblatt (BGBl.) I S. 2131 verkündet worden ist, steht nun definitiv fest, dass sich ab dem 1.1.2012 die Grenze für eine Aufteilung der Werbungskosten bei verbilligter Wohnraumüberlassung auf 66% erhöht. Im Gegenzug entfällt jedoch die bislang erforderliche Prüfung der zweiten Prozentgrenze und damit insbesondere die im Korridor von 56% bis 75% vorzunehmende Totalüberschussprognose. In den Fällen einer verbilligten Vermietung von Wohnraum von weniger als 66% der ortsüblichen Miete ist danach ab dem 1.1.2012 ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen.
Hierzu führt der BdSt weiter aus: Ab dem neuen Jahr muss die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen, um die mit der Wohnung zusammenhängenden Aufwendungen (z.B. Abschreibungen, Darlehenszinsen, Erhaltungsaufwand) in vollem Umfang als Werbungskosten geltend machen zu können. Beträgt die vereinbarte Miete vom nächsten Jahr an weniger als 66% der ortsüblichen Miete einschließlich der umlagefähigen Nebenkosten, so können die Aufwendungen für die Vermietung nur anteilig als Werbungskosten berücksichtigt werden. Liegt die Miete beispielsweise nur bei 60% der ortsüblichen Miete, so sind die Aufwendungen auch nur zu 60% als Werbungskosten abzugsfähig. Der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg rät daher allen Vermietern, schon jetzt ihre Mietverträge auf diese Grenze hin zu überprüfen.
Quelle: BdSt, Presseinformation 35/2011
Hinweis: § 21 Abs. 2 EStG in seiner derzeit geltenden Fassung sieht bereits bei verbilligter Überlassung einer Wohnung zu weniger als 56% der ortsüblichen Miete eine Aufteilung vor. Beträgt die Miete 56% und mehr, jedoch weniger als 75% der ortsüblichen Miete, können nach Auffassung der Finanzverwaltung (s. BMF, Schreiben v. 8.10.2004, BStBl I S. 933) bei negativer Totalüberschussprognose die Werbungskosten ebenfalls nur anteilig abgezogen werden. Beträgt die ortsübliche Miete bei auf Dauer angelegter Vermietung nicht weniger als 75%, wird grds. ohne Totalüberschussprognose die Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt und die Vermietung einer Wohnung als vollentgeltlich angesehen.