Zahlungen wegen der Ablösung eines Erbbaurechts (BFH)
Der BFH hat zur ertragsteuerlichen Beurteilung einer Zahlung wegen der Ablösung eines Erbbaurechts als Anschaffungskosten oder als sofort abziehbare Werbungskosten Stellung genommen (BFH, Urteil v. 26.1.2011 – IX R 24/10, NV; veröffentlicht am 27.7.2011).
Hintergrund: Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grds. alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Solche Aufwendungen sind nur dann nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. Welche Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 HGB (BFH, Beschluss v. 4.7.1990 – GrS 1/89).
Sachverhalt: Die Kläger erzielen gemeinschaftlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen. Dazu gehört u.a. ein zunächst unbebauter Grundbesitz, der mit Erbbaurechten belastet ist. Mit notariellem Vertrag vereinbarten die Kläger und die damaligen Erbbauberechtigten im Streitkahr die Aufhebung des im Jahre 2057 endenden Erbbaurechts gegen Zahlung einer Abfindung. Mit Vertrag vom selben Tage haben die Kläger einer Immobilien-Projektentwicklungsgesellschaft (jeweils selbständige) Erbbaurechte an dem zuvor genannten Grundbesitz und weiterem zu erwerbenden Grundbesitz zur Errichtung von Doppelhäusern und Reiheneigenheimen bestellt. Das Finanzamt beurteilte die Abstandszahlung als Anschaffungskosten des Grund und Bodens.
Hierzu führte der BFH weiter aus: Um Anschaffungskosten handelt es sich regelmäßig dann, wenn der Eigentümer eines Grundstücks das daran bestehende dingliche Nutzungsrecht eines Dritten wie z.B. ein Erbbaurecht, einen Vermächtnisnießbrauch oder ein Wohnungsrecht ablöst, um die insoweit bestehende Beschränkung seiner Eigentümerbefugnis zu beseitigen. Zahlungen an die bisherigen Erbbauberechtigten zur Ablösung ihres Erbbaurechts führen hingegen zu sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen. Insoweit begründet die Grundstücksnutzung nach der Ablösung des Erbbaurechts den wirtschaftlichen Zusammenhang der Ablöseaufwendungen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und überlagert den dinglichen Bezug. Entsprechendes gilt für die Abfindung eines Mieters, die der Eigentümer für die Räumung der Wohnung zahlt, um sie anschließend an einen anderen Mieter – ggf. zu einem höheren Mietzins – zu vermieten. Nach diesen Grundsätzen handelt es sich bei der streitbefangenen Abfindungszahlung um Werbungskosten im Rahmen der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Zwar konnten die Kläger ihr Ziel, neue Erbbaurechte zu bestellen, nur erreichen, indem sie vorher die bestehenden ablösten, d.h. sich wieder eine unbeschränkte Eigentümerbefugnis verschafften. Indes geschah dies im Streitfall allein deshalb, um die ursprünglichen Erbbauberechtigten durch neue auszutauschen und so höhere zu erzielen. Damit steht auch die Ablösung vorrangig im Veranlassungszusammenhang mit dieser Nutzungsüberlassung und überlagert den zeitlich vorher begründeten Zusammenhang mit der Wiedererlangung unbelasteten Eigentums.
Quelle: BFH online