201012.11
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Vermieter haftet bei eigenmächtiger Wohnungsräumung für eingetretene Schäden

Räumt ein Vermieter eine Wohnung, ohne hierfür einen gerichtlichen Titel zu haben, stellt dies eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen er verschuldensunabhängig haftet. Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof getroffen.

In dem vom Gericht entschiedenen Fall war der Mieter mehrere Monate vermisst und hatte die Miete nicht gezahlt. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos durch Einwurf des Kündigungsschreibens in den Wohnungsbriefkasten. Danach nahm er die Wohnung in Besitz. Er entsorgte Teile der Möblierung. Weitere Gegenstände lagerte er ein. Der Mieter beanspruchte Schadenersatz für die bei der Entsorgung oder auf sonstige Weise abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände. Das Gericht sah in der eigenmächtigen Inbesitznahme der Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe, für deren Folgen der Vermieter sogar verschuldensunabhängig haftet. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und/oder das Mietverhältnis wirksam gekündigt und dadurch sein vertragliches Besitzrecht an der Wohnung entfallen ist. Vielmehr ist der Vermieter auch in diesen Fällen verpflichtet, sich – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel zu beschaffen und aus diesem vorzugehen. Von der Ersatzpflicht erfasst wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in Besitz genommenen Gegenstände. Mit der Inbesitznahme trifft den Vermieter eine Obhutspflicht, die einer Entsorgung der Gegenstände entgegensteht. Er hat nicht nur dafür Sorge zu tragen, dass die Gegenstände keine Beschädigungen erleiden oder sogar verloren gehen. Der Vermieter hätte vielmehr schon bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen müssen.

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