Immobilienwertermittlung

Mit Wirkung bis zum 01.07.2010 ist die Verordnung über die Grundsätze für die   Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung) vom 19.05.2010 (Bundesgesetzblatt 2010 I Zeile 639) in Kraft getreten.

 Die neue Verordnung löst nach mehr als 20 Jahren die Wertermittlungsverordnung ab. Die neue Verordnung ergeht aufgrund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und regelt die Grundlagen der Wertermittlung (§ 9 ImmoWertV), Ermittlung der Bodenrichtwerte (§ 10 ImmoWertV), der Vergleichsfaktoren (§ 13 ImmoWertV) und z.B. der Liegenschaftszinssätze (§ 14 ImmoWertV).

Die seit 01.01.2009 gültigen Vorschriften zur Ermittlung der Grundbesitzwerte für die Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer (§ 157 ff. Bewertungsgesetz) nehmen z.B. für die Bewertung der bebauten Grundstücke auf Vergleichsfaktoren (§ 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz) oder Liegenschaftszinssätze (§ 188 Bewertungsgesetz) Bezug.

Das Land Niedersachsen hat (beispielhaft) für die Region Hannover einen Grundstücksmarktbericht 2010 (vergleiche www.gag.niedersachsen.de) herausgegeben, in dem sich auch Ausführungen zur Ermittlung (z.B.) des Liegenschaftszinses ergeben.

 Auch die Finanzämter zur Ermittlung der Grundbesitzwerte nehmen für die Anwendungen der entsprechenden Tabellen in Niedersachsen auf diesen Grundstücksmarktbericht Bezug und ermitteln auf der Basis des vorgegebenen Liegenschaftszinssatzes bei Abweichungen vom Normobjekt (z.B. wegen besonderer Lage, besonderer Größe, besonderer Miete) einen sog. objektbezogenen Liegenschaftszinssatz.

 Für die tägliche Arbeit in den steuerberatenden Berufen muss deshalb davon ausgegangen werden, dass mehr oder weniger flächendeckend für ganz Deutschland in solchen Grundstücksmarktberichten entsprechende Liegenschaftszinssätze für ein Normobjekt vorgegeben werden, diese jedoch auch zur Ermittlung der Werte für die Schenkung- und Erbschaftsteuer anhand der besonderen Umstände abweichend berechnet werden müssen.